대출

정부의 부동산 규제: 서울 내 아파트 가격에 어떤 영향을 끼쳤을까요?

문재인 정부가 첫 부동산 정책인 6.19 부동산 대책을 발표한지 2년이라는 시간이 지났습니다. 각종 부동산 규제의 시발점이였던 6.19 부동산 대책 전후로 서울 내 아파트 동향이 어떻게 변했는지 알아보았습니다.

지난 10년간 국내 아파트 가격은 걷잡을 수 없이 상승하였습니다. 실제로 저희 조사에 따르면 서울 내 아파트는 평균적으로 58% 상승하였다고 나타났습니다. 문재인 정부에서는 이러한 부동산 시장 과열 투기의 대안으로 2017년 6월 19일 부동산 대책을 발표하였습니다. 이로 인해 총부채상환비율과 (DTI) 담보인정비율이 (LTV) 10%씩 강화되었으며 강남, 서초, 송파, 그리고 강동 강남4구에 더불어 서울 전역 민간택지 분양권 전매 금지를 시행하였습니다. 이 6.19 부동산 대책을 시작으로 각종 규제를 추가 시행하였으며 부동산 안정화를 위해 많은 노력을 기울였습니다. 이러한 정책들이 서울의 아파트 가격에 어떤 영향을 가져왔는지 살펴보았습니다.

70% 이상 줄어든 거래량

6.19 부동산 대책 이후 서울 내 아파트 거래량은 현저히 줄어들었습니다. 구체적으로 2019년 전반기에는 총 15,077채의 아파트가 거래되었으며 이는 2017년 동일 기간에 기록되어 있는 55,175채의 27%밖에 되지 않습니다. 강북의 경우 거래량이 72% 절감하였으며 강남도 이와 유사한 수치인 73%로 무분별한 부동산 투기를 효과적으로 제한하였다고 볼 수도 있습니다.

10년간 아파트 거래량 추이

규제에 불구하고 20% 이상 상승한 서울 내 아파트 가격

비록 거래량은 부동산 규제 전에 비해 급격히 줄었지만 아파트의 가격 통제는 이만큼 성공적이였다고 할 수 어렵습니다. 구체적으로 2017년 전반기 서울 아파트 평균 매매가격은 약 5억6천만원이였지만 2019년에는 7억2천만원으로 약 24% 상승하였습니다. 특히 투기 집중 지역인 송파, 강남, 그리고 서초의 경우 2년 전 대비 평균 매매가가 각 46%, 40%, 그리고 36%가 상승하여 이 점을 더욱 부각시킵니다. 용산구는 동기간동안 66%로 가장 많은 가격 상승을 겪었지만, 이는 미군부대 철수로 인한 각종 재개발 프로젝트가 진행되고 있기 때문에 이상점으로 치부할 수 있습니다.

2017-2019 아파트 시세 추이

내려오는 추세

하지만 서울의 아파트 매매 실거래가격지수를 통해 이를 더 자세히 확인해 본 결과 2018년 10월 이후부터는 아파트 시세가 하락하는 추세라는 것을 알 수 있었습니다. 2017년 출범 후 7차례의 부동산대책에 불구하고 시장안정화를 구축하지 못하자 문재인 정부는 시장의 예상을 상회하는 9·13 부동산대책의 일환으로 강도 높은 종합부동산세 인상, 다주택자규제 강화, 그리고 대출규제를 발표하였으며 이로 인해 2018년 9월에 121.1였던 아파트 매매 실거래가격지수가 2019년 4월에는 115.7로 2013년 이후 처음으로 눈에 띄게 줄었습니다.

2009-2019 아파트 매매 실거래가격지수

현 아파트 시장이 실수요자에게 시사하는 바는?

따라서 아파트를 거주 용도로 매도 고려 중이신 분께는 현 아파트 시장이 구매를 더 쉽게 만들어주고 있다고도 할 수 있습니다. 즉 현 동향이 지속된다는 전제 하 보다 합리적인 금액에 아파트를 장만 할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

더불어 7월 18일 기준으로 한국은행 금융통화위원회가 3년 만에 금리를 연 1.50%로 인하하여 역대 최저금리인 1.25%와 큰 차이가 없습니다. 통상적으로 1금융권 대출 금리는 기준금리에 (시장금리) 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 수치임으로 시장금리 인하 시 대출 금리도 자연스럽게 낮아집니다. 이로 인해 매월 부담해야되는 상환금이 낮아지기 때문에 주택담보 대출의 부담도 전보다 줄어들었다고 할수 있습니다.

반면에 투자 목적으로 부동산 매입 예정 중이신 분께서는 현 아파트 시장이 적합하지 않을 수도 있습니다. 이는 앞서 언급하였듯이 매물 가격이 하락하는 추세이기 때문입니다. 더 나아가 정부는 분양가상한제도 시행 발표를 하였으여 이로 인해 재건축 아파트의 매매 변동 상승폭이 절반 이상 줄어 부동산 수익률은 더욱 낮아질 수 밖에 없습니다. 추가적으로 부동산 투자 시에 필수적인 대출도 실소유자 외에는 제공 받기 매우 어렵도록 규제 받고 있어 대규모의 현금을 수중에 보유하고 있지 않은 이상 부동산 투자는 실질적으로 불가능하게 되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 부동산 투자를 원하신다면 P2P 투자 등 대안 투자 방안을 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다고 생각됩니다.

Mike Rho

노경석 (Mike Rho) 애널리스트는 신용카드, 대출, 그리고 투자 분석 업무를 담당하고 있습니다. 밸류챔피언에서 근무를 시작하기 전에는 미국 로스앤젤레스의 USC에서 국제관계 및 스페인어를 전공하였습니다.