대출 거절 요인과 대안책: DSR vs DTI vs LTV

대출 신청 거절 시에는 몇가지의 요인이 존재합니다. 대표적으로 대출자의 신용과 부채 현황이 가장 큰 요소로 작용합니다. 특히 담보대출의 경우 부동산 과잉 투기로 인하여 부채 현황이 더욱 큰 비중을 차지하게 되었습니다. 따라서 대출 신청을 거부 당한 경우 이 글을 통하여 대출 거절 주요 원인들을 파악 및 대안책을 확인해보세요.

총부채원리금상환액 (DSR: Debt Service Ratio)

2018년 10월부터 본격적으로 대출 심사 시 총부채원리금상환액이 고려 사항 지표에 추가되었습니다. 총부채원리금상환액은 주택담보대출의 연간 원리금에 더불어 신용대출, 전세자금대출, 학자금대출 등 모든 대출의 연간 원리금을 포함합니다. 구체적으로 이 지표가 연소득의 90% 이상인 경우 사실상 대출이 불가능하며 70% 이상인 경우에도 은행에서 특별 심사를 받아야합니다. 시중은행은 DSR이 70%가 넘는 대출의 비중을 15%로, 지방은행은 30%, 그리고 특수은행은 25%로 제한 받아 사실상 DSR 수치가 70% 이상인 경우 대출이 매우 어렵습니다.

총부채원리금상환액 산출 방법

연간 주택담보대출 원리금 + 연간 기타 대출 원리금 / 연소득

총부채상환비율 (DTI: Debt to Income Ratio)

2018년 1월부터 총부채상환비율이라는 지표가 도입되었습니다. 이는 주택 담보대출 연간 원금 및 이자에 더불어 기타 대출 연간 이자를 나타내는 수치입니다. 일반적으로 주택 담보 대출 미보유 시 지역에 따라 40%에서 60%로 책정되어 있습니다. 하지만 주택담보대출 기보유시에는 30%에서 50%로 절감하며 기존 보유 주택담보대출의 이자까지 포함되기 때문에 연소득이 매우 높지 않은 경우 대출이 매우 어려울 수 있습니다.

총부채원리금상환액 산출 방법

연간 주택담보대출 원리금 + 연간 기타 대출 이자 / 연소득

담보인정비율 (LTV: Loan to Value Ratio)

담보인정비율보다 높은 대출 금액을 대출 희망하는 경우에도 대출이 거절 될 수도 있습니다. 담보인정비율은 대출 한도를 담보물 가치의 일정 수준까지로 제한하는 수치입니다. 2018년 기준으로 주택 미보유 시 일반적으로 담보물 가치의 40%에서 70%로 제한되어 있으며 투기과열지구 및 투기지역 그리고 주택 보유에 따라 이 수치가 더 감소합니다. 즉 본인 주택 보유 상황 및 보유 자산에 따라 주택 구입에 필요한 만큼의 대출을 제공 못 받을 수도 있어 신청 금액이 지정 담보인정비율 이하인지 확인해 보시길 바랍니다.

신규 LTV 규제

소비자 유형투기과열지구/투기지역조정대상지역수도권그외 지역
서민 실소유자50%70%70%70%
주택담보대출 미보유40%60%70%70%
주택담보대출 1건 이상30%50%60%60%

신용등급

마지막으로 신용등급이 낮은 경우에도 대출이 거절 될 수도 있습니다. 신용등급이 하락하는 경우에는 다양한 이유가 있지만 일반적으로 파산 혹 체납 지연의 기록이 있는 경우 대출이 제한 되며 신용회복에 장시간이 소요될 수도 있습니다. 추가적으로 신용카드 현금서비스, 마이너스 통장, 할부, 그리고 2 혹 3금융권 대출상품 이용 시에도 신용등급이 하락 할 수도 있습니다. 특히 신용등급에 따라 신용대출의 경우 최대 5% 이상의 금리 차이를 보이고 있기 때문에 우수한 신용등급을 유지하는 것이 경제적으로도 도움이 됩니다.

대안

만약 1금융권에서 대출이 거절 되었지만 반드시 대출이 필요한 경우 P2P대출이라는 대안을 고려해 보실 수 있습니다. P2P 플랫폼의 경우 다수의 채권자에게 대출을 제공 받는 신금융기술로 1금융권 은행에 비해 규제 및 대출 자격이 덜 엄격하여 비교적 대출을 받기가 쉽습니다. 추가적으로 합리적인 금리, 간편한 대출 절차, 그리고 신용등급에 영향도 2금융권 및 3금융권에 비해 양호한 점이 더욱 부각됩니다. 특히 기주택 보유 소비자 대상으로 정부적 차원의 규제가 심해지는 현 시점에서는 P2P 대출이 유일한 대안이 될 수도 있습니다. P2P 플랫폼의 대출 심사에는 1금융권보다 높은 LTV가 적용되며 일부 경우 DTI와 DSR이 심사 영역에 포함되지 않아 대출 확률이 더욱 증가합니다. 하지만 과도한 대출은 가계경제에 큰 위협이 되기 때문에 본인 경제 상황에 알맞는 경우에만 P2P 대출을 진행 바랍니다.

노경석 Mike Rho

노경석 (Mike Rho) 애널리스트는 신용카드, 대출, 그리고 투자 분석 업무를 담당하고 있습니다. 밸류챔피언에서 근무를 시작하기 전에는 미국 로스앤젤레스의 USC에서 국제관계 및 스페인어를 전공하였습니다.