대출 거절 요인과 대안책: DSR vs DTI vs LTV

대출 신청 거절 시에는 몇가지의 요인이 존재합니다. 대표적으로 대출자의 신용과 부채 현황이 가장 큰 요소로 작용합니다. 특히 담보대출의 경우 부동산 과잉 투기로 인하여 부채 현황이 더욱 큰 비중을 차지하게 되었습니다. 따라서 대출 신청을 거부 당한 경우 이 글을 통하여 대출 거절 주요 원인들을 파악 및 대안책을 확인해보세요.

총부채원리금상환액 (DSR: Debt Service Ratio)

2018년 10월부터 본격적으로 대출 심사 시 총부채원리금상환액이 고려 사항 지표에 추가되었습니다. 총부채원리금상환액은 주택담보대출의 연간 원리금에 더불어 신용대출, 전세자금대출, 학자금대출 등 모든 대출의 연간 원리금을 포함합니다. 구체적으로 이 지표가 연소득의 90% 이상인 경우 사실상 대출이 불가능하며 70% 이상인 경우에도 은행에서 특별 심사를 받아야합니다. 시중은행은 DSR이 70%가 넘는 대출의 비중을 15%로, 지방은행은 30%, 그리고 특수은행은 25%로 제한 받아 사실상 DSR 수치가 70% 이상인 경우 대출이 매우 어렵습니다.

총부채원리금상환액 산출 방법

연간 주택담보대출 원리금 + 연간 기타 대출 원리금 / 연소득

총부채상환비율 (DTI: Debt to Income Ratio)

2018년 1월부터 총부채상환비율이라는 지표가 도입되었습니다. 이는 주택 담보대출 연간 원금 및 이자에 더불어 기타 대출 연간 이자를 나타내는 수치입니다. 일반적으로 주택 담보 대출 미보유 시 지역에 따라 40%에서 60%로 책정되어 있습니다. 하지만 주택담보대출 기보유시에는 30%에서 50%로 절감하며 기존 보유 주택담보대출의 이자까지 포함되기 때문에 연소득이 매우 높지 않은 경우 대출이 매우 어려울 수 있습니다.

총부채원리금상환액 산출 방법

연간 주택담보대출 원리금 + 연간 기타 대출 이자 / 연소득

담보인정비율 (LTV: Loan to Value Ratio)

담보인정비율보다 높은 대출 금액을 대출 희망하는 경우에도 대출이 거절 될 수도 있습니다. 담보인정비율은 대출 한도를 담보물 가치의 일정 수준까지로 제한하는 수치입니다. 2018년 기준으로 주택 미보유 시 일반적으로 담보물 가치의 40%에서 70%로 제한되어 있으며 투기과열지구 및 투기지역 그리고 주택 보유에 따라 이 수치가 더 감소합니다. 즉 본인 주택 보유 상황 및 보유 자산에 따라 주택 구입에 필요한 만큼의 대출을 제공 못 받을 수도 있어 신청 금액이 지정 담보인정비율 이하인지 확인해 보시길 바랍니다.

신규 LTV 규제

소비자 유형투기과열지구/투기지역조정대상지역수도권그외 지역
서민 실소유자50%70%70%70%
주택담보대출 미보유40%60%70%70%
주택담보대출 1건 이상30%50%60%60%

신용등급

마지막으로 신용등급이 낮은 경우에도 대출이 거절 될 수도 있습니다. 신용등급이 하락하는 경우에는 다양한 이유가 있지만 일반적으로 파산 혹 체납 지연의 기록이 있는 경우 대출이 제한 되며 신용회복에 장시간이 소요될 수도 있습니다. 추가적으로 신용카드 현금서비스, 마이너스 통장, 할부, 그리고 2 혹 3금융권 대출상품 이용 시에도 신용등급이 하락 할 수도 있습니다. 특히 신용등급에 따라 신용대출의 경우 최대 5% 이상의 금리 차이를 보이고 있기 때문에 우수한 신용등급을 유지하는 것이 경제적으로도 도움이 됩니다.

대안

만약 1금융권에서 대출이 거절 되었지만 반드시 대출이 필요한 경우 P2P대출이라는 대안을 고려해 보실 수 있습니다. P2P 플랫폼의 경우 다수의 채권자에게 대출을 제공 받는 신금융기술로 1금융권 은행에 비해 규제 및 대출 자격이 덜 엄격하여 비교적 대출을 받기가 쉽습니다. 추가적으로 합리적인 금리, 간편한 대출 절차, 그리고 신용등급에 영향도 2금융권 및 3금융권에 비해 양호한 점이 더욱 부각됩니다. 특히 기주택 보유 소비자 대상으로 정부적 차원의 규제가 심해지는 현 시점에서는 P2P 대출이 유일한 대안이 될 수도 있습니다. P2P 플랫폼의 대출 심사에는 1금융권보다 높은 LTV가 적용되며 일부 경우 DTI와 DSR이 심사 영역에 포함되지 않아 대출 확률이 더욱 증가합니다. 하지만 과도한 대출은 가계경제에 큰 위협이 되기 때문에 본인 경제 상황에 알맞는 경우에만 P2P 대출을 진행 바랍니다.